이 조항이 말하는 것
이 글은 주택 임대차계약 만료를 앞두고 임대인과 보증금 인상에 합의한 임차인을 위해 썼습니다. 처음 입주할 때 전입신고와 확정일자를 모두 마쳤고, 그 뒤로 주민등록을 옮기지 않고 계속 그 집에 살고 있는 경우를 가정합니다. 이런 갱신 계약서의 특약사항란에는 보통 「본 계약은 종전 임대차계약을 갱신하는 것으로, 임대차보증금을 금 ○원에서 금 ○원으로 증액하고 그 밖의 조건은 종전 계약과 같이 한다」 같은 문구가 들어갑니다.
많은 임차인은 전입신고와 확정일자를 이미 받아 두었으니 올린 보증금도 같은 날짜로 보호된다고 생각합니다. 이 글은 한 가지 질문만 다룹니다. 올린 금액, 즉 증액분도 처음 받은 확정일자의 순위로 보호되는지, 그렇지 않다면 서명 전후에 무엇을 따로 챙겨야 하는지입니다.
조항은 금액과 기간만 바꾸는 짧은 문장입니다. 그러나 이 문장 하나로 같은 보증금 안에서 종전 금액과 증액분의 기준일이 서로 달라지므로, 경매나 공매에서 돌려받는 순서에도 차이가 생깁니다.
서명 전에 이 문구에서 읽어야 할 부분은 세 가지입니다. 첫째, 종전 계약을 갱신한다는 표현이 들어 있는지입니다. 둘째, 종전 보증금과 증액 후 보증금이 각각 금액으로 적혀 있어 증액분이 얼마인지 문서만으로 드러나는지입니다. 셋째, 증액분을 언제 지급하는지가 적혀 있는지입니다. 이 세 가지가 분명해야 뒤에서 설명할 순위 판단이 문서로 뒷받침됩니다. 반대로 계약기간 중에 주민등록을 잠시라도 다른 곳으로 옮긴 적이 있다면 이 글의 전제와 달라지므로, 다시 전입한 때를 기준으로 대항력을 따져야 합니다.
쉽게 풀어 보면
주택임대차보호법 제3조에 따르면 임차인이 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 대항력이 생깁니다. 같은 법 제3조의2는 이 대항요건에 더해 계약서에 확정일자까지 받은 임차인이 경매·공매 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있도록 정합니다. 대항력은 집주인이 바뀌어도 계속 살면서 새 소유자에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 힘입니다. 우선변제권은 매각대금에서 보증금을 받는 순서입니다.
갱신 뒤에도 계속 거주하고 주민등록을 그대로 두었다면 대항력은 끊기지 않으므로 전입신고를 다시 할 필요가 없습니다. 문제가 되는 것은 증액분입니다. 확정일자는 그 계약서에 적힌 보증금이 그 날짜에 존재했다는 사실을 공적으로 증명합니다. 따라서 종전 계약서의 확정일자는 종전 보증금까지만 증명합니다. 증액분의 우선변제 순위는 증액 약정서에 새로 확정일자를 받은 날을 기준으로 정해진다고 보는 것이 실무와 판례의 일반적인 태도입니다.
대항력도 같은 구조로 판단합니다. 종전 계약 뒤, 증액 합의 전에 근저당권이 설정되었다면 증액분은 그 근저당권자나 그 근저당권에 따른 경매의 매수인에게 대항하지 못하는 것으로 봅니다. 담보권자는 설정 당시의 보증금을 전제로 담보가치를 평가했으므로, 그 뒤에 늘어난 보증금 때문에 불이익을 입지 않도록 하는 취지입니다.
내 경우가 어디에 해당하는지는 날짜를 나란히 놓아 보면 확인됩니다. 등기사항전부증명서의 갑구와 을구에 적힌 각 권리의 접수일을 최초 전입신고일, 최초 확정일자, 증액 약정서의 확정일자와 함께 적어 봅니다. 최초 날짜보다 늦고 새 확정일자보다 이른 권리가 하나라도 있으면 증액분은 그 권리 뒤로 밀린다고 보고 대비해야 합니다. 그런 권리가 없다면 증액분도 새 확정일자 이후에 생기는 권리보다는 앞선 순위를 확보하게 됩니다.
증액 전후 순위를 나란히 놓고 보면
이해를 돕기 위해 만든 가상의 예이며, 실제 사건의 수치가 아닙니다. 임차인이 보증금 2억 원으로 입주하면서 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 이듬해 임대인이 금융기관에 근저당권을 설정해 주었고, 갱신할 때 보증금을 2억 1천만 원으로 올리면서 증액 약정서에 새로 확정일자를 받았다고 가정합니다.
- 종전 보증금 2억 원: 대항력과 우선변제 순위 모두 최초 전입신고와 최초 확정일자를 기준으로 하므로 근저당권보다 앞섭니다.
- 증액분 1천만 원: 우선변제 순위는 새 확정일자를 기준으로 하므로 근저당권보다 뒤입니다. 근저당권에 따른 경매에서 매수인에게 이 금액을 돌려 달라고 주장하기도 어렵습니다.
- 증액 약정서에 확정일자를 받지 않은 경우: 증액분에 대해서는 우선변제를 주장할 근거가 없으므로 배당에서 더 불리한 위치에 놓입니다.
- 종전 계약 뒤 새로 설정된 권리가 없는 경우: 증액 약정서의 확정일자가 다른 권리보다 앞서면 증액분도 그 날짜의 순위로 보호됩니다.
정리하면 하나의 보증금에 기준일이 두 개 생깁니다. 종전 금액은 처음 날짜를 따르고, 증액분은 새 날짜를 따릅니다. 그래서 증액분이 얼마나 안전한지는 종전 계약 뒤에 등기부에 어떤 권리가 새로 올라왔는지에 따라 달라집니다.
같은 사례에서 근저당권 설정일이 증액 약정서의 확정일자보다 늦었다면 결론은 달라집니다. 이때는 종전 보증금과 증액분이 모두 근저당권보다 앞서므로 증액분을 따로 걱정할 이유가 줄어듭니다. 결국 증액분의 안전성을 가르는 것은 증액 금액의 크기가 아니라 날짜의 선후입니다. 근저당권이 이미 끼어 있는 상태라면 보증금은 그대로 두고 다른 조건을 조정하는 방안을 임대인과 협의해 볼 수도 있습니다. 다만 어느 방식이 나은지는 각자의 사정과 권리관계에 따라 다르므로, 이 글에서 한 가지 방식을 권하지는 않습니다.
소비자가 확인할 점
증액 특약에 서명하기 전과 후에 아래 사항을 차례로 확인합니다. 모두 증액분의 순위와 증명 자료를 지키기 위한 항목입니다.
- 증액에 합의하기 직전에 등기사항전부증명서를 새로 발급받아, 종전 계약 뒤에 근저당권·가압류·압류 같은 권리가 생겼는지 확인합니다.
- 새 권리가 있다면 그 채권최고액과 다른 선순위 금액을 더한 금액이 주변 시세에 비해 어느 정도인지 살피고, 증액 규모를 다시 검토합니다.
- 종전 계약서 원본은 반환하거나 폐기하지 않고 보관합니다. 최초 확정일자를 증명하는 자료이기 때문입니다.
- 갱신 계약서에는 종전 계약을 갱신하면서 보증금 일부를 올린다는 취지를 분명히 적습니다. 완전히 새로운 계약처럼 쓰면 종전 보증금의 순위를 두고 다툼이 생길 수 있습니다.
- 증액 약정서에는 늦지 않게 확정일자를 받습니다. 받는 날짜가 늦어질수록 그 사이에 설정되는 권리보다 뒤로 밀릴 수 있습니다.
- 계약갱신요구권을 행사해 갱신하는 경우에는 주택임대차보호법 제7조에 따라 증액이 종전 보증금의 20분의 1 범위로 제한되며, 지역 조례로 더 낮게 정할 수 있습니다. 증액한 날부터 1년 안에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다.
- 소액임차인 최우선변제는 증액분이 아니라 증액 후 보증금 총액을 기준으로 판단하므로, 증액 때문에 대상에서 빠지는지 확인합니다.
- 보증금 반환 보증상품에 가입했다면 증액분이 보증 대상에 들어가는지, 변경 절차가 필요한지 보증기관에 확인합니다.
증액분을 지급하는 날과 확정일자를 받는 날의 간격도 관리해야 합니다. 증액 약정서에 지급일을 적고, 지급은 계좌 이체로 해서 기록을 남겨 둡니다. 지급 당일 등기사항전부증명서를 한 번 더 확인한 뒤 송금하고 같은 날 확정일자를 받으면, 서명 뒤에 새로 설정되는 권리에 밀릴 위험을 줄일 수 있습니다. 확정일자를 받은 약정서는 사본을 따로 만들어 두되, 나중에 원본 제출을 요구받을 수 있으므로 원본은 종전 계약서와 함께 보관합니다.
국토교통부가 운영하는 주택 임대차 신고제는 일정한 지역과 금액 기준에 해당하는 임대차계약을 신고하도록 하며, 보증금이 바뀌는 변경계약도 신고 대상에 포함됩니다. 신고가 접수되면 그 계약서에 확정일자가 부여된 것으로 보므로, 신고 대상이라면 변경신고를 하면서 증액분의 확정일자도 함께 확보할 수 있습니다. 신고 기한과 대상 지역은 신고 전에 안내를 다시 확인합니다.
문제가 될 때의 절차
증액한 뒤 주택이 경매에 넘어가면 임차인은 법원이 정한 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 이때 종전 계약서와 증액 약정서를 각각의 확정일자가 보이도록 함께 내고, 전입 날짜를 확인할 수 있는 주민등록 자료도 첨부합니다. 두 계약서를 모두 내야 종전 금액과 증액분의 순위를 따로 인정받을 수 있습니다.
배당 결과를 읽을 때도 두 금액을 나누어 봅니다. 종전 보증금은 앞선 순위로 배당받고, 증액분은 그보다 앞선 근저당권자 등이 배당받은 뒤 남은 금액이 있을 때 배당됩니다. 종전 보증금 가운데 배당받지 못한 부분이 있다면 대항력을 갖춘 부분이므로 매수인에게 반환을 요구할 수 있다고 보는 것이 일반적입니다. 반면 근저당권보다 늦은 증액분 가운데 배당받지 못한 금액은 매수인에게 주장하기 어렵고, 종전 임대인에게 따로 청구해야 합니다.
배당표에서 순위가 잘못 반영되었다면 배당기일에 출석해 이의를 진술하고, 배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기했다는 사실을 증명해야 합니다. 이 기한을 넘기면 이의가 취하된 것으로 처리될 수 있으므로 미리 일정을 확인합니다.
계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사해야 한다면, 이사 전에 임차권등기명령을 신청하고 등기가 마쳐진 것을 확인한 뒤 주민등록을 옮깁니다. 등기 전에 주민등록을 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 신청할 때도 증액 약정서를 근거로 증액 후 보증금 전체를 적습니다.
보증금 반환이나 증액 범위를 두고 임대인과 다툼이 생기면 소송 전에 조정을 신청하는 방법도 있습니다. 한국부동산원에 설치된 주택임대차분쟁조정위원회에서 당사자 간 조정을 신청할 수 있으며, 소송보다 비용과 기간 부담이 적은 편입니다. 이 글은 일반적인 정보를 정리한 것이며 특정 상품의 가입을 권유하지 않습니다. 실제 순위는 등기 내용과 날짜에 따라 달라지므로, 금액이 크거나 권리관계가 복잡하면 법률 전문가와 상담한 뒤 결정합니다.